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商品房买卖中的法律问题

作者:杨建伟   文章来源:律师事务所   点击数:1396  更新时间:2014-05-07

一、商品房买卖认购书的性质、效力及法律责任

1、商品房的认购、订购、预订等协议,其性质为商品房买卖预约合同。
预约合同是指当事人双方为将来订立确定性合同而达成的合意。

 

2、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得预售许可证的除外。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

 

3、开发项目取得政府部门的立项核准和建设用地规划许可证后所订立的商品房的认购、订购、预订协议,具有法律效力。

   

二、车库、车位的权属确定

1、车库、车位与土地权属的关系
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于用于停放汽车的车位,属于业主共有。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

2、车位使用权转让合同的性质和效力

3、地下人防车位的权属和转让的效力
第一、《人民防空法》20条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第5条规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设。因此,住宅小区建设人防工程属强制性规定,但人防工程的所有权归属,法律未作规定。

界定产权最基本的原则是谁投资谁拥有产权。物权法第142条规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。
上海市、重庆市民防工程方面的条例,规定投资者可取得民防工程的所有权。长沙市房产局《关于房屋权属登记若干问题的规定》规定:经规划审批的地下人防车位,待初始登记确权后,开发企业与本小区的业主可通过约定予以销售。

第二、人防工程的所有权因受到一定的限制,故开发商在出售时应履行告知义务,没有履行则应承担相应的法律责任。

4、没有规划和报建的车位、车库的权属